中小险企投资性房地产存忧 正德人寿事件只是个案？
浮出水面的正德人寿偿付能力事件只是个案吗?也许随着市场的下行、监管的趋严，险资投资房地产的隐忧会开始浮出水面。
虽然保险公司的资金规模、投资类型各不相同，风险不能一概而论，但是保监会近期下发的《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》(简称《通知》)还是敲响了警钟——它也许会令某些以公允价值计量投资性房地产的中小保险公司“捉襟见肘”。
据统计，目前保险行业房地产账面投资金额达500亿;今年一季度末，保险机构投资性不动产规模754.87亿元;截至2013年底，保险业信托投资余额为1443亿元。“500亿的资金规模并不大，但相对单个保险公司来说，风险难以想象;”一位接近保监会人士说，“以某家保险公司账面持有100亿规模，且总资产占比较高的房地产计算，若市价跌20%，公司的偿付能力就有可能被击穿，变成负数。保险公司就得停业务，若不如期整改，甚至得清盘。”
现在，业界聚焦正德人寿能否在最后的十天拿出整改方案，以便日后顺利注资30亿。
一位保险公司高管坦言，业内可能还有比正德人寿风险更高的中小保险公司，其投资性房地产在总资产的占比甚至超过20%。
正德人寿事件倒计时
一波未平，一波又起。
仍未解除监管限制的正德人寿就面临停业务的困境;尽管，保监会对其开出的罚单并非针对《通知》，但偶然中的必然是正德人寿撞在“枪口”上了。
这家有着豪华高管团队的保险公司因为2013年规模保费突破百亿元，成为年度黑马之一。不过，保监会的细分数据显示，正德人寿原保险保费仅有1.16亿元，而保户投资款新增交费达到114亿元。其黑马发展史，可谓一款万能险独撑百亿元年保费。
加之此前的股权纠纷事件，正德人寿的言行格外受到业界关注。在其之前，很少有公司公开“叫板”监管层。真相是什么?
从6月6日被保监会8号监管函叫停新业务、9日向保监会隔空喊“冤”、13日、17日数次递交30亿增资请示报告、18日上午在公司官网上公布近年偿付能力等相关指标;到19日这天,正德人寿的股东、董事、监事、高管赴保监会听取公司现场检查情况。事件出现戏剧性变化，持续十余日的正德人寿事件再度升级。
在6月19日的保监会集体约谈会上传出正德人寿股东之间有分歧，似乎全体股东并未就增资达成一致意见。
“只是个别股东不了解全部真相。也有受监管限制，无法召开董事会、股东大会的原因。”一位接近正德人寿高层人士说。
而在保监会看来，正德人寿之前报送增资请示报告只是原则性的构想方案，并未就全体股东达成共识。增资需要报送详细方案。
据透露，对正德人寿6月30日前恢复偿付能力的监管要求，保监会做出了让步——正德全体股东只需达成一致意见，与董事会拿出“切实可行的恢复公司偿付能力解决方案”，以便日后顺利注资。这意味着30亿的增资扩股资金不要求在10个工作日之内到账。
保监会的态度可能也表明，对正德人寿始于去年10月的监管限制出现松动。
不过，现在，业界更为关注的是，保监会是否对其解除了监管限制。从正德人寿的公开表态中，不难看出其急于结束监管限制。这关乎正德人寿能否正常召开董事会和股大会。
譬如，在增资请示报告中，正德人寿恳请保监会为正德人寿能在期限内达成迅速解决问题实现增资扩股给予指导和有效支持，包括解除对其召开董事会、股东大会的限制。
正德人寿称，根据业务发展需要，2013年公司曾积极商洽并与外资战略合作伙伴达成了初步合作意向，计划通过现有股东增资的方式，提升公司资本实力。不过，因为保监会对公司采取了监管限制，公司至今仍无法正常召开董事会和股东大会。
据透露，当时的情况是，外资可能战略性投资几十亿，但因为受到监管限制，公司高管无法出境，不能按照外资要求在外资方所属国签约，因此合作意向就“告吹”了。
不管怎样，保监会6月19日的约谈可能就监管限制达成某种共识，否则正德人寿如何进行自救呢?
按照正常程序，正德人寿解决股权纠纷之后，保监会才会解除监管限制——如此，正德人寿才能正常召开董事会、股东大会;日后的增资扩股才可能完成，但所有这一切都要在6月30日之前完成，只有十天左右的时间，届时奇迹会出现吗?
偿付能力被击穿之忧
已经被保监会确定偿付能力为负数的正德人寿，“失手”于“政府补贴资金”及“预付土地使用权款”。
保监会发布监管函称，扣除违规认可的“政府补贴资金”和“其他应收款”后，公司2014年1季度末的实际资本为-8.0844亿元，偿付能力充足率为-87.08%。
而正德人寿报送保监会的相关数据是：2014年1季度末的实际资本为16.958亿，最低资本9.284亿，偿付能力充足率为182.66%。“在计算方法上，正德人寿的财务处理的确存在问题，比如一年以上的应收款项，应该折算，但正德人寿以全额计入资本”一位寿险精算师说。
一位大型保险公司精算师说，《通知》适用于经营思路不端正、依赖投资性房地产的个别中小保险公司，它们认为只有投资房地产靠谱，因为这么些年涨的就是房地产。“早就该制止这些公司的投资冲动了。”
在保险业内人士看来，房地产评估标准差异性大，持有投资性房地产的公司可以将其作为调节利润和拔高偿付能力充足率的工具。
然而，在三年前，监管层的态度并非如此，而是默认支持保险公司的资产确定型产品——如先做房地产项目，再设计寿险产品融资;最后房地项目变成投资项目，随着房地产的升值，保险公司的偿付能力也水涨船高。
但如今，时过境迁。监管层的态度也随之改变。随着经济增速的下行，潜在风险隐患增多，房地产、信托等领域的风险频发;保监会亦开始出台一系列风控政策，旨在防范投资风险。这些政策举措或许也是对过往投资“松绑”的一种校正。
上述大型保险公司精算师还认为，按照2号会计准则，如果公司采用公允价值计量投资性房地产，资本要求会很高，计量因子要比账面价值高于50%，而且要与房地产的涨幅相关，账务处理上只会更吃亏。
事实上，在此次曝光的15家保险公司中，人保财险也“榜上有名”。不过，一位人保财险人士称，该公司的房地产投资绝大多数都是自用，只有北京(楼盘)的银泰中心是作为投资性房地产，且以公允价值计量，但资产占比很小，不存在任何风险。
有报道称，截至目前，有33家公司有投资性房地产行为，其中15家采用公允价值法。这其中，正德人寿2013年以11.2亿的成本投资房地产，年底估值增至20亿。而按照2014年最新上报的财报，正德人寿对这项投资的估值又增长到了28亿，一年之内翻了1.5倍。
新业务被“叫停”、偿付能力为负的正德人寿可能不是个案。一位寿险高管透露，某中小型保险公司目前投资性房地产账面成本价是30多亿，但按照公允价值评估之后，价值翻了1倍多，大幅提升了公司的偿付能力充足率。
一位接近保监会人士坦言，房价能涨也能跌，目前比较微妙，行业需要防范风险。以某家保险公司账面持有100亿规模，且总资产占比较高的房地产计算，如果市价跌20%，公司的偿付能力就有可能被击穿，变成负数。这意味着公司要停止业务，如果不能按期整改，及时提升偿付能力，则会被清盘。不过，这对普通保险消费者无甚影响，因为保险保障基金届时可以接盘。
中信建投证券股份有限公司研究员魏涛分析，《通知》对四家采用成本计量的上市保险公司影响很小。根据年报披露信息,今年一季度末，太保、平安、新华、国寿投资性房地产占总资产比例分别为 0.9%、0.7%、0.3%、0.1%。
而按照《通知》要求，已经采用公允价值计量的投资性房地产，以2014年3月31日账面余额为基准，不得再确认新的评估增值;采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。目前保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，处于公开征求意见阶段。“如此，今年一季度之前的公允价值评估是否确认?如何确认?是否以后从严?现在都是未知数。如果追究起来，偿付能力就会被击穿，变成负数，上述中小险企的风险也许超过正德人寿。”上述保险高管说。
更可怕的是一些关联交易。在业界对房地产市场走势观点分化的预期下，保险公司依然乐此不疲——近期投向房地产的关联交易资金或超过百亿，抄底还是不畏风险?或二者兼而有之?
有报道称，合众人寿近日购买了北京国际信托有限公司设立的集合资金信托计划，总金额为46.97亿，该信托计划基础资产所属融资主体为永泰房地产(集团)有限公司。而永泰房产与合众人寿的股东均为中发实业(集团)有限公司。此外，今年2月，泰康人寿拟认购“中信聚信汇金-地产基金9号集合资金信托计划”不超过4亿元，中信信托持有其8.8%的股份。
也许，“非标的问题更严重，两三年就会出状况;而投资性房地产只要能"掩盖"——公司的现金流不断，总资产在增加就没有问题。”上述寿险高管说。
一位资产管理公司高层亦认为，从账面上看，保险资金投资非标的风险更大。
不过，保险机构参与的多数非标业务亦与房地产休戚相关。保险资金能否走出投资房地产的阴霾，值得拭目以待。