“房贷还清算首套”应该如何看待

 

　　【启示与思考】

 

　　面对持续转冷、库存高企的楼市，许多市场分析人士不由地把矛头对准限贷政策，认为楼市的量价变化与信贷政策的松紧紧密相关，而之前银行基于自身的盈利和风险考量，对相关房地产信贷还是持较为谨慎的态度。不久前，知名开发商华远地产董事长任志强就在演讲中“炮轰”银行，称房地产是为银行“打工”。不少评论认为，任“大炮”把舆论的“风口浪尖”指向紧绷房贷金融机构，说的是银行业利润畸高，实则是“隔山打牛”地利用舆论倒逼银行放松房地产信贷。不少市场分析人士称，放松“首套房”认定标准，推行房贷还清可享受首套房优惠政策，有助于当前“冻住”的楼市回暖。

 

　　那么，楼市限购、限贷两条“缰绳”都松绑，这就意味着房市就会马上飞吗？

 

　　笔者认为，当前楼市已经进入了一个较为深度的调整期，即使是放松原来的限购、限贷“双限缰绳”，但也只能使得楼市调整的速度放缓，并不能从根本上改变市场的运行轨迹。

 

　　表面上看，当前楼市低迷现象主要存在“两高”的突出问题——高房价、高库存，实则还有许多更深层次的因素在起作用。

 

　　有价无市，成交量下滑，对于大多数房企来说是个致命难题。房企担忧“以价换量”有多重顾虑，此中有担心老客户“争吵”、地方政府“干预”等因素，也与房企自身“守株待兔”的凝重对耗心态有关。关键是你把房价抬住、死扛，客户入市热情一旦不高，你的库存量就难以有效消化，资金肯定盘活不起来。即使有开发商加大营销策略来鼓励客户来看房，可没有入市意愿，再多的熙熙攘攘“看房客”也没有实质效果。

 

　　无论是一线城市，还是二、三、四线，当前楼市最大的症结就是“去存量”。无论是地方解开房产“限购令”，还是敦促四大行宽松“限贷”，其最大的目的都是要“剑指”楼市的“成交量”。那么，尽管有地方政府不断的“救市”政策加持，眼下的房地产“去存量”压力为什么会那么大呢？放松房地产信贷一定能真正挽救当下楼市低迷状态吗？

 

　　我们正在进行的全面深化改革，其主要目的还是意在为打造中国经济“升级版”打造“红利”环境，加快结构调整与转型升级、转变经济发展方式、增添民众福祉，其必将要围绕着实体经济而展开。房地产业是国民经济的一大重要支柱，但那种过分依赖地产开发投资、过度依赖“土地财政”的发展模式肯定是难以为继的。另外，随着新一轮土地政策改革、财税及金融改革等不断深入、以及不动产登记、推房产税等政策推进，加上反腐败的持续高压态势，还有普通老百姓盼着“合理房价”的热切心结，中国房地产行业都有一个需要回归理性的发展形态要求。

 

　　另外，房地产市场也有它自己的市场运行规律在起作用。经过一二十年的行业“大发展”，尤其是近十年的热度开发，千千万万人已经基本上实现了“有房住”的愿望。目前全国各地那些过度开发出来的楼市存量，与那些真正的刚需相比，是供大于求还是跟不上需求呢？这个问题疑问应该不大吧！近来央行有调查报告称，超三成居民认为目前房价“可以接受”，那么翻过来看，是不是也说明有近七成居民认为是“不可以接受”的？当前房企库存不断高企，与高房价不无关系，刚需一族即使想买，但也相当多买不起呀！此外，在高企的房价面前，楼市“高库存”与当下的投资、投机需求迅速冷却有着很大关系，加上打击“影子银行”、规范金融管理力度加大等因素，地产也有合理回归的强大“牵引力”。