观天下论我国“以房养老”政策

一、什么叫做“以房养老”，它具有哪些模式?

以房养老是在传统的社会养老和家庭养老的基础上,老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后银行或保险公司收回住房使用权,按照对自有住房的处置方式分，“以房养老”分为以下种类型：

第一，抵押房式。将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。

第二，出租房式。租出大房再租人小房，用房租差价款养老;或者将房子出租，自己住老年公寓，用租金养老;

第三，出售房式。其中包括①售出自己的大房，换购小房，用差价款养老;②售出住房，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老;③售出房子，自己住老年公寓，用售房款养老。

对于第一种形式，民政部解释老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费由这些机构按月提供，老人病故后，剩余的部分交给他的继承人。这是社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。自己售房和出租房等均有较大的交易成本，使得再租回原有住房或者住老年公寓等产生较大不确定性。后面的两种形式都具有较高的交易成本和不确定性，民政部称这两种方式为“以房换养”和“以房自助养老”，属于自助性养老。，这是我国在养老理念上的重大转变,同时还将在很大程度上改善老年人的生活质量,提高老年人的生活水平。

二、我国为何要实行以房养老?

“以房养老”在一定程度上能够缓解我国养老资金缺口大这一矛盾。缓解城市住房的供需矛盾，对扩大市场租赁房源也起到了一定的积极作用。对于适合人群来说，确实解决了他们的养老需求，从理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社会保障问题。

我国试行以房养老所面临的问题：

1、观念层面难逾越，“儿女有出息，不会让父母卖房养老;儿女没出息，不会准父母卖房养老”这种“靠儿不靠房”仍是养老观念的主流，房产寄托了家庭太多情感。国人在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较难作出选择。在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。

2、技术层面多阻碍，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。

3、房屋价值波动大。据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。

4、参加以房养老条件要求苛刻。借鉴国外“以房养老”和国内以房养老试点的普遍经验得知参加以房养老的条件比较苛刻，要求老人不仅要拥有房屋的自主产权，而且是自住房屋。具有中等收入(房屋价值太低不行)，并且房屋位置较好(城市或城郊)。符合这些要求，而又主观想参加“以房养老”的老人数量相对来说较少。

三、如何走出一条适合我国国情的“以房养老”道路?

1、试着去转变人们的观念，观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。

2、加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障

3根据房价的波动，制定出相应的政策。若房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。设置权威专业评估机构，若房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益

民政部副部长窦玉沛表示：“由于我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，采取这种方式也是尝试，未来可能也是一种选择。”针对当前人口老龄化，中国未富先老的问题，“以房养老”的确是一个很有现实操作性的一种补充的养老保障模式，但需要政府完善相应的政策和法律法规，探索一条适合中国国情的道路，完善我国的社会保障体系。